一、起草背景
基准地价是公示地价的核心组成部分，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》33条规定，“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508—2014）、《自然资源部办公厅关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）等相关文件和规范明确要求：基准地价每隔3年应全面更新一次。
崇义县各乡（镇）现行基准地价成果于2015年组织更新，原有基准地价无论从地价水平还是级别范围划分方面均显现出局限性。为了保持成果的现势性，满足土地市场管理的需要，现行基准地价成果亟须予以更新。
二、起草过程
（一）根据自然资源部《关于整顿和规范土地市场秩序的通知》、江西省自然资源厅《关于开展2019年度基准地价更新工作的通知》以及《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的要求，崇义县自然资源局于2019年7月向崇义县人民政府申请更新调整基准地价；
（二）为确保土地定级与基准地价更新工作顺利进行，崇义县人民政府成立了崇义县土地定级估价工作领导小组，由崇义县自然资源局牵头负责，各相关单位配合，确定项目技术承担单位，全面开展乡（镇）基准地价更新工作；
（三）项目技术承担单位将乡（镇）基准地价更新成果提交崇义县自然资源局，崇义县自然资源局组织相关股（室）召开征求意见讨论会，通过多次征求提出了修改意见和建议，技术承担单位根据意见和建议进行了修改调整；
（四）崇义县自然资源局于2019年12月负责组织召开了乡（镇）基准地价更新成果听证会，邀请了此次基准地价更新工作领导小组成员和相关乡（镇）参加听证会，崇义县自然资源局将各相关单位意见和建议收集汇总后，反馈给技术承担单位，技术承担单位进行了认真讨论分析，经过修正完善形成了成果。
三、主要内容
（一）崇义县乡（镇）基准地价更新工作的基本任务为：按照《城镇土地分等定级规程》要求，划分崇义县乡（镇）的土地级别；在调查崇义县乡（镇）地产市场的基础上，按照《城镇土地估价规程》要求，对调查数据进行分析、测算，完成基准地价工作。
（二）在土地级别基础上，更新相应的商业、住宅、工业、公服用地的基准地价，同时建立宗地地价修正体系，建立崇义县乡（镇）土地定级与基准地价更新信息系统。
（三）建立健全地价体系，完善地籍管理制度。地价是地籍信息的基础数据，各区域的基准地价和落实到具体地块的宗地地价，可以使各部门、土地使用者、经营者能及时地了解地价高低和分布状况，为土地管理、利用和经营活动提供了基础数据。同样，形成一套完备良善的地籍管理制度对核定土地价格、动态管理土地入市以及监测乡（镇）土地流转均有切实的意义。
（四）本轮基准地价内涵。基准期日为2020 年 7 月 1 日，土地开发程度为商业、住宅用地宗地红线外“五通”（通水、排水、通电、通路、通讯），宗地红线内“场地平整”。土地使用年限为法定出让最高年限，商业用地 40 年、住宅用地 70 年，工业用地50 年、公服用地 50 年。容积率：商业用地 1.4、住宅用地 1.6，工业用地、公服用地符合规划要求。
四、文件出台必要性：
（一）规范土地市场秩序。土地价格作为土地市场体系中最具代表性和敏感性的要素，一直是土地市场运行的核心。地价的动态变化不仅反映了土地市场的供求状况，而且还是城市经济发展和土地利用状况的指示器。土地定级与基准地价更新是地方政府和自然资源部门依法全面统一管理土地资产，合理有效利用土地资源，编制土地利用总体规划和土地供应计划，以及国家征收土地税费、显化土地资产、明晰土地产权必不可少的、经常性的基础工作。同时，为全面掌握我县土地质量及利用状况，提高土地利用效率，为我县落实各项土地政策和调控措施及土地估价提供科学依据。
（二）强化土地资产管理。开展城镇土地定级与基准地价评估是自然资源有偿使用制度改革中的一项重要举措。通过开展城镇土地定级与基准地价评估，能够全面掌握我县城镇土地资源质量的分布与价值水平，能够科学地管理城镇土地，促进城镇土地资源合理、高效地配置，提高城镇土地节约利用程度，推动城镇经济健康发展。为了适应新时期的地产市场状况，满足经济社会城乡一体化发展战略，引导政府、企业、其他组织等对土地进行规范有序、节约集约开发，迫切需要对我县乡（镇）基准地价开展更新工作。
（三）服务社会经济发展。基准地价评估与宗地地价评估一样，都必须遵循估价时点原则，即基准地价是在某一时点下的土地使用权价格。因此基准地价只能反映某一估价时点下的城市地价水平。随着城市国民经济和社会发展，城市基础设施配套状况、城市总体规划、城市土地供需关系也在不断发生变化，这些因素都会使城市地价发生动态变化。为保证城市地价的现势性，使城市宏观地价水平符合地产市场土地供需实际情况，应对城市基准地价进行阶段性的更新。
崇义县进行各乡（镇）土地定级与基准地价工作，是全县自然资源管理基础工作信息化和自动化建设的重要抓手，将对我县土地市场建设及土地资产管理产生积极而深远的影响。
五、法律依据
1.《江西省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》（江西省人大常委会公告第46号2000年4月29日）；
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（主席令第29号1994年7月5日）[1995年1月1日起施行]；
3.《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2014）
4.《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）
5.《全国工业用地出让最低价标准》自然资源部（国土资发[2006]307号）；
6.《关于调整部分地区土地等别的通知》(国土资发[2008]308号)；
7.《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）；
8.《自然资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》（国土资发[2001]174号）；
9.《自然资源部办公厅关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发[2015]12号）；
10.江西省自然资源厅办公室《关于开展2019年度基准地价更新工作的通知》（赣自然资办函[2019]91号）；
11.《崇义县土地利用总体规划（2006-2020年）》。
政策解读渠道：崇义县自然资源局 0797-3812881
江西省赣州市崇义县阳岭大道48号
相关文件：关于公布实施崇义县乡（镇）基准地价的通知
